売買の仲介手数料って高すぎる? 不動産売買の仕事内容と手数料

「物件を案内するだけで、仲介手数料〇〇〇万円って、高すぎない?」

昔、友人にこんなことを言われました。

一般の方からすると、不動産会社(仲介会社)の人って、物件案内だけしているように見えるのでしょうか?

友人にこんなことを言われてちょっと辛かったです。

友人にこんなことを言われた経験から、「あれ?もしかしたら、一般の方にも同じように思われている?」と心配になりました。

そこで「不動産会社が、どんな仕事をして仲介料をいたただいているのか」を少しだけ説明したいと思います。

あわせて、仲介手数料の計算を具体的に説明します。

不動産会社(仲介会社)の仕事内容


不動産を売却または購入するときは、不動産会社を通してやり取りするのが一般的です。

不動産会社(仲介会社)は売主様と買主様の間に入って仲介業務を行います。

実は仲介会社は「現地案内」以外に下のような業務をしています。

  • 物件の簡易査定
  • 物件の訪問査定
  • 売主様と媒介契約の締結
  • 広告、看板設置、仲介会社へ協力依頼
  • 物件のリフォーム、修繕・清掃
  • 売主様へ販売活動報告
  • 隣地にお住まいの方へ挨拶
  • 土地家屋調査士、司法書士、税理士、銀行との打ち合わせ
  • 価格交渉
  • 買主様への重要事項制説明
  • 売主様と買主様との間の売買契約
  • 決済準備
  • 引き渡し

この業務からわかる通り、仲介会社は案内ができる状態になるまで、あれこれと仕事をしています。

そして、買付をいただいたあとも、あれこれと仕事をしています。

このような業務をして、最後の最後に、報酬として仲介手数料をいただいています。

物件の成約、引き渡しができないと報酬はゼロです。

(※広告費はもらえる可能性があります。媒介契約内容によります。)

僕の友人は不動産業務の表面だけしかとらえることができなかったようです。

実際は、現地案内だけでなく、物件引き渡しまでに上に挙げたことをしています。

仲介手数料の計算


仲介手数料は「宅地建物取引業法」で上限が決められています。

どんなに手間のかかる業務(工数のかかる業務)をしても、この上限を超えて報酬をいただくと「違法」ということになります。

仲介手数料の上限の簡易計算式は下の通りです。

不動産価格手数料上限(税抜き)
200万円以下不動産価格×5%
200万円超え、400万円以下不動産価格×4%+2万円
400万円越え不動産価格×3%+6万円
(不動産売買における仲介手数料計算式)

仲介手数料は税抜き価格を基に計算します。

そのため、売主が「非課税事業者・課税事業者ではない個人」「課税事業者」で計算が異なります。

不動産ポータルサイトや概要書に記載されている、不動産価格は税込み価格です。

下では不動産価格が5,500万円として、下で具体的に計算してみます。

売主が非課税事業者・課税事業者ではない個人の場合


不動産価格が5,500万円だとすると、仲介手数料の上限は下の通りです。

不動産価格が400万円を超えているので、手数料上限は「不動産価格×3%+6万円」の式を使います。

5,500万円×3%+6万円=171万円

仲介会社のほとんどは課税事業者ですので、この金額に消費税が乗算され、仲介手数料は下の金額となります。

171万円×1.1(消費税)=188.1万円

この場合、売主様は媒介契約を結んだ不動産会社に188.1万円を支払います。

買主様は仲介不動産会社に188.1万円を支払うことになります。

売主が課税事業者の場合


売主が課税事業者の場合、不動産価格5,500万円に消費税が含まれているため、まず、税抜きの不動産価格を計算します。

1.1で割ると、消費税が含まれていない不動産価格が計算できます。

5,500万円÷1.1=5,000万円

税抜き価格を計算した後に、上と同じように仲介手数料を計算します。

400万円を超えているので、「不動産価格×3%+6万円」の式を使います。

5,000万円×3%+6万円=156万円

仲介会社のほとんどは課税事業者ですので、この金額に消費税を乗算します。

156万円×1.1(消費税)=171.6万円(税込)

この場合、売主様は媒介契約を結んだ不動産会社に171.6万円を支払います。

買主様は仲介不動産会社に171.6万円を支払うことになります。

仲介手数料は安くできる?


この計算式は、あくまでも報酬の「上限」を決めたものとなります。

不動産会社によっては、仲介手数料を上限より低い金額を設定し、売主様や買主様を募集することもあります。

また、時々、売主様や買主様より仲介手数料を安くしてほしいと交渉もあります。

正直なところ、不動産の販売価格や「両手仲介」によっては、仲介手数料の値引きも検討できます。

しかし、その多くは難しいと感じます。

理由としては不動産が売れるまでに、3カ月から6カ月程度かかるからです。

不動産の売買は通常の物販と違って、流動性が低いのです。

先ほど計算した仲介手数料171万円(税抜き)を3カ月~6カ月で割ってみると、28.5~57万円となります。

月の売上にしたら、1~2人分の人件費程度になってしまいます。

仲介会社が報酬をいただくのは、引き渡しが完了した時です。

上で挙げた業務をこなしても、中間金などといった、売上は入ってきません。

事務所の維持費やその他経費のことを考えると、仲介手数料の値引きが難しいのが、想像できるのではないでしょうか?

まとめ


不動産会社は、表面的には物件を案内しているだけのように見えますが、上で挙げた業務をやって、最後の最後に仲介手数料をいただいています。

時々、仲介手数料が高いと感じて、お客様から値引き交渉もありますが、5,000万円の不動産売買で得られる仲介手数料は、月の売上でいうと、1~2人の人件費程度となります。

また、通常の仕事では、手間のかかる業務(工数のかかる業務)をするとわかれば、見積りに人件費を上乗せできますが、不動産会社は宅地建物取引業法によって報酬の上限が決められています。

どんなに工数がかかったとしても、上限を超えた報酬はもらうことができません。

(※販売広告費はもらえる可能性はありますが、媒介契約内容によります。)

ここまで読んでいただいて、僕の友人が言ったように、仲介手数料〇〇〇万円は高すぎると感じるでしょうか?

少しでも不動産売買における業務内容と手数料について、ご理解を深めていただけたら幸いです。

関連記事

  1. 鍵の動きが悪い!どうしたらいい?|那覇市の不動産屋「合同会社ピエス」ブログ

    鍵の動きが悪い!どうしたらいい?

  2. 撤回できる?賃貸借契約の解除

  3. 借主負担?貸主負担?落書きをしてしまった壁紙貼り替え

  4. 賃貸不動産の台風対策

  5. 賃貸不動産における巡回清掃の重要性と清掃内容

  6. 賃貸不動産。データで考える空室対策

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

CAPTCHA


contact information

住所

〒902-0064 那覇市寄宮2丁目6-10
 

営業時間

(月)~(土) 10:00~17:00
 

定休日

日曜日、年末年始
 

連絡先

TEL:098-851-4456
FAX:098-993-7859
E-mail:info@piece-okinawa.com
 

MAP

ポータルサイト掲載情報